マイナス金利時代を生き抜く処方箋

2019年4月27日

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浦濱純一 (うらはま・じゅんいち)

不動産投資ローンコンサルタント/ モゲチェック

浦濱純一(不動産投資ローンコンサルタント/ モゲチェック)株式会社MFS 不動産投資ローンコンサルタント。大学卒業後、地方銀行にて金融商品販売・融資業務に従事。現在はMFSにて不動産投資ローンのスペシャリストとして、月200件もの不動産投資ローン借り入れ・借り換えのサポートを行う。

 「運用物件が毎月赤字の状況で厳しい。ローン借り換えで金利はもっと下がるのか」

 「適正な金利で不動産投資ローンを借りられているかを診断してほしい」

 私は不動産投資ローンのコンサルタントとして、現在借り入れ中のローン金利よりもお得な金融機関のご紹介や借り換えサポートを行なっています。昨年、一部銀行と不動産会社の不正融資問題が明るみとなったことをきっかけに、自身が借り入れている不動産投資ローンに不安を感じ始めた投資家たちからの相談が連日のように舞い込んできます。その中には、投資に失敗して膨大な赤字を抱えている方も多数います。

(higyou/Gettyimages)

 収益化が上手くできていない投資家に多いのが、「不動産投資を副業として行う」いわゆるサラリーマン投資家と呼ばれるタイプの人たちです。ここ数年、人生100年時代の老後資金への不安から、年金や生命保険代わりとして資産運用を検討する方が増えています。

 特に若い世代への広がりが目立ち、ある程度収入が高く、また意識が高い若者ほど早々に不労所得を獲得するための投資を始めようとする傾向にあります。投資の中でも不動産投資は「自己資金がなくても始められる」「後世に資産として残せる」「毎月一定の収入が手に入る」などの特徴があり、魅力的に映ります。

 しかし、不動産投資を安易に考えてしまうと、不労所得を得るどころか、赤字を生み出すマシーンを抱え込むこととなり最後には泣くことになってしまいます。物件価値が低いと、売却したくても買い手が誰もいないという事態にも陥ります。

 そうならずに不動産投資を手堅い投資に変えるにはどうすれば良いのか。失敗する人たちの特徴を見ながら、私なりの解決方法をご提案していきます。

なぜ失敗する? 不動産投資が不振に終わる3つの特徴

 まず1つ目の特徴は、「不動産業者に委ねてしまう」ことが挙げられます。今のご時世、ネット検索で大抵の情報は網羅できてしまいますが、不動産投資に関してはその常ではありません。

 不動産は、売主である不動産業者側と買い手側の非対称性が大きい業界です。物件価値の高い売買物件情報は不動産業者がネット非公開で握っていることが多く、業者主催の不動産投資セミナーなどに参加しなければ情報を得ることはできません。セミナーに参加したとしても、玄人の営業マンに目的とは異なる物件の投資メリットを説かれ、上手く丸め込まれてしまうというケースも散見されます。

 また物件購入に際して必要な不動産投資ローン借り入れも、銀行ごとの金利が公にはなっておらず、自分が組むローン金利が高いのか安いのかを判断することが難しい状況です。その結果、不動産業者から言われるがままにローンを組むことがほとんどです。

 株式にしろFXにしろ投資で成功するには、必ず自分で情報収集や勉強をして知見を広げることが大切です。

 しかし、不動産投資では情報の非対称性が原因となり、不動産業者からの情報に身を委ねてしまう方が少なくありません。複数のセミナーを渡り歩く、投資家コミュニティ上で情報収集するなど、自分で知見を広げる努力を怠ってはいけません。さもなければ偏った情報に流され、生涯賃金の数十%分をドブに捨てることになりかねません。

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