Wedge REPORT

2019年12月3日

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 サイト上で物件の資産価値を簡単に診断できるサービスは他にも増えつつある。買い手にとっては、物件の価格だけでなく、戸建ての土地の資産性、マンションの修繕積立金などの管理費用も気になる点だ。中古の仲介業を営むリニュアル仲介(東京都新宿区)が提供するサービス「セルフィン」では、ウェブ上の不動産サイトの物件広告情報を入力するだけで、その物件の価格の妥当性だけでなく、資産性や管理費の目安が簡易に無料で診断できる。

 これまで同社が蓄積した管理費などのデータや、各方面からリリースされているオープンデータを活用。システム上で機械学習を繰り返し、平均価格との乖離(かいり)の程度を計算、独自のアルゴリズムに基づいて判定する。例えばマンションの広告情報を入力すると、総戸数と専有面積から平均的な管理費、修繕積立金が計算され、検索した物件の金額との差を比較できる。

 簡易な診断のため、購入希望者が実際に内見する際、どういった点を確認すればよいかも表示される。「修繕計画を確認し、エントランスなどの清潔さをよく確認を」「積立金が平均より高く、将来に向けてしっかり積みあがっているといえる。滞納がないかは確認を」などのコメントが表示される。そのほか、立地の地域の「街力」を算出して、流動性や、住宅ローン減税等の利用可否も表示される。

 今や月17万件の利用がある。購入時だけでなく、売却時にも活用できる。「物件を売る際も、知識がないと、ある程度の額で買い取ってくれる業者が現れたらそれだけで御の字と思ってしまう。本当の資産価値がどのくらいなのか、目安がわかれば、もっと売り手にプラスになるはず。情報がもっと見える化される構造が必要だ」とリニュアル仲介代表取締役の西生健氏。

 項目の中には、物件の耐震性やローン減税の可否など、少し調べればわかりそうなものもあるが、「そういった情報も知らずに物件探しをしている人はまだまだ多い。例えば、築25年を超える物件であればローン減税が受けられないものの、瑕疵(かし)担保保険を付けることで利用できるケースもある。われわれの調査によると、サービス利用者の半数以上の人がそのことを知らない。それを伝えない仲介業者も多い。業界での常識が消費者に浸透していないという前提で、サービスを提供している」と西生氏は語る。

壁のひび割れ、水漏れ……
高まる「診断」の重要性

 情報の非対称性の解消とともに、中古そのものの価値を向上させることで、消費者にとって購入の選択肢は増える。それにより、新築にこだわらずとも、自らの住まいの形を柔軟に考えることができる。中古需要が拡大すれば住宅の「診断」の重要性も高まってくる。「ホームインスペクション」(建物状況調査)は、第三者が建物の基礎や外壁の状況や雨漏りなど建物の劣化状況を目視や計測などにより診断するもので、実施することで買い手が安心して物件を購入できる一つの目安となる。ほとんどの場合、売り手ではなく買い手が購入前に実施する。

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