マイナス金利時代を生き抜く処方箋

2019年4月27日

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浦濱純一 (うらはま・じゅんいち)

不動産投資ローンコンサルタント/ モゲチェック

浦濱純一(不動産投資ローンコンサルタント/ モゲチェック)株式会社MFS 不動産投資ローンコンサルタント。大学卒業後、地方銀行にて金融商品販売・融資業務に従事。現在はMFSにて不動産投資ローンのスペシャリストとして、月200件もの不動産投資ローン借り入れ・借り換えのサポートを行う。

不動産投資は放置型ではない

 2つ目は、不動産投資を「放置型投資だと思っている」点です。投資家の中には、物件選びは慎重でもその後の管理はずさんな方がいます。メンテナンスを怠っていると、当初はどんなに収益性が高く利回りの良い物件であっても、入居者が入らず空室が相次ぐ事態に陥ります。

 物件価値は老朽化にともなって落ちていきますし、新築物件の出現により周辺の競争環境も変わっていきます。安定した家賃収入を得続けるためには、優秀な管理会社を見つけ、どのようにすれば入居者が入るかを自分でも考え、時には家賃・礼金・敷金などを調整することが必要なのです。

 その他にも収益性をあげるために、ローンの借り換えを検討するシチュエーションも出てくるでしょう。このように不動産投資は、常に先を見据えながら動く事業経営のようなものであり、決して放置型投資ではないのです。

 最後の3つ目は、「自分の負えるリスク範囲を把握していない」ことです。投資家の中には「すべての財産を投げ打ってでも、この投資に賭ける」という方もいますが、サラリマーン投資家の場合には「プラスαの安定した収入がほしい」という方がほとんどでしょう。大きなリスクを負う覚悟ができていないのであれば、万が一不動産経営が上手くいかなくなった場合でも自分の年収から返済できる金額内で、利回りの良い物件を探し出すことがベストです。

 私の相談者の中には、自分の身の丈に合わない高額物件にもかかわらず、収益性への過度な期待から多額の借り入れを行ってまで購入してしまった方もいます。その後、空室が続き返済に追われ、ローン利息を減らすためにローン借り換えを試みようとご相談にいらっしゃいますが、その時にはすでに手遅れです。

 銀行も貸したお金が回収できない「貸し倒れリスク」が怖いため、不相応の過剰な借り入れを行なっている方に対して、借り換えに応じてくれるところはありません。

 不動産投資には、空室になるリスクや地震や火災が起こるリスクが付きものです。これらのリスクを無視して銀行から最大限の資金を借り入れた場合、返済に追われ日常生活にまで支障がおよび、最悪、自己破産というケースにも陥ります。

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