これを下支えする形となったのが、地方議会の選挙制度である。地方議員は、大選挙区・単記非移譲式投票と呼ばれる、一人一票で多くの得票を得た候補者から順番に当選していく選挙制度で選ばれる。結果として10万人規模の市であっても1000票程度の得票で当選できる。そんな選挙に直面する候補者にとっての問題はこれをどう固めるか、ということに尽きる。
多くの場合、候補者は特定の地域や団体と結びつき、自分たちを当選させてくれた住民に対する個別的利益の提供を優先するインセンティブを持つようになる。特に都市計画法の制定からバブルが崩壊するころまではそのような圧力は極めて強かっただろう。このため、人々の土地利用を制限するような政治決定は難しくなり、開発利益を狙った闇雲な宅地開発によるスプロール（都市が無秩序に拡大する）につながったのである。
日本特有の「制度」は
変えられるのか？
「賃貸より持ち家＝新築」を支えてきた「制度」を変えることは可能なのだろうか。まず求められる政策は、新築住宅を取得する費用を高めて、他方で中古住宅や賃貸にかかる費用をより低くするものになる。その一歩としては、宅地開発と新築住宅建設の抑制、地域における住宅戸数の管理といった手段になる。
既存住宅に住む地域住民にとっても、新築住宅の過剰供給が続けば、自分たちの既存の住宅の価値を下げる可能性がある。中古で売れなくても自分が死ぬまで使えればいい、と思う人はいるだろう。
しかし、何らかの事情で移動する必要が出てきたとき、まともな価格で売れない中古住宅を抱えるのは端的に悲惨だ。死ぬまで使えたとしても、そんな住宅では子どもや孫がその住宅の処分に困るかもしれない。将来を見据えた利害関係者として、地域での新築住宅の建設に関する意思決定に関与する資格はあるだろうし、そのような関与は新築住宅の抑制にもつながりやすいと考えられる。
■「新築」という呪縛 日本に中古は根付くのか
砂原庸介、中川雅之、中西 享、編集部
PART 1 中古活性化を阻むしがらみ 「脱新築時代」は来るか？
PART 2 「好み」だけではなかった 日本人が”新築好き”になった理由
PART 3 米国の中古取引はなぜ活発なのか？ 情報公開にこそカギがある
COLUMN ゴースト化した「リゾートマンション」の行方
PART 4 中古活性化に必要な「情報透明化」と「価値再生」
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